Zakup mieszkania to ważna decyzja życiowa. Jak duży wpływ na komfort życia ma wybór dobrej lokalizacji pisaliśmy w poprzednim wpisie: [PORADNIK] Zakup mieszkania od dewelopera. Częśc 1: Lokalizacja, który polecamy przeczytać przed lekturą drugiej części naszego poradnika.

Dziś przybliżymy kwestię, którym warto się przyjrzeć podczas analizy samej inwestycji oraz dewelopera.

Po pierwsze: prospekt informacyjny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli w skrócie tzw. umowa deweloperska, nakłada na firmy deweloperskie obowiązek udostępnienia potencjalnemu Klientowi dokument, zwany prospektem informacyjnym. Warto tu nadmienić, że obowiązek udostępnienia prospektu występuje w przypadku nowych nieukończonych inwestycji. Gdy budynek został już oddany do użytkowania, – nie ma wtedy obowiązku jego sporządzania.

Ustawa powyższa również ustanawia wzorzec tegoż dokumentu.

Prospekt taki, powinien dostarczyć wyczerpujących informacji na temat samej inwestycji, a także stanowi podstawę do zapisów umowy deweloperskiej, o której będzie mowa w dalszej części artykułu.

Prospekt składa się z dwóch części: ogólnej oraz indywidualnej

1. Część ogólna – prezentuje informacje na temat samej firmy deweloperskiej, w tym jej dotychczasowym doświadczeniu, realizacjach, a także jej sytuacji finansowo- prawnej. Następnie w tej części również znajdziemy informacje z ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę, planowany termin ukończenia projektu i jego harmonogram. Bardzo ważnym elementem w tej części prospektu, na który polecamy zwrócić baczną uwagę, jest informacja na temat planowanych inwestycjach w promieniu 1km od interesującego nas mieszkania. Dzięki prześledzeniu tych danych, będziemy w stanie stwierdzić, czy w przyszłości nie przyjdzie nam mieszkać po sąsiedzku z np. wysypiskiem śmieci, lub drogą szybkiego ruchu.
2. Część indywidualna – równie ważna jak pierwsza. Z niej dowiemy się bardziej szczegółowych informacji na temat samego mieszkania oraz budynku. Na szczególną uwagę zasługują paramerty lokali, charakterystyka układu pomieszczeń, ich ceny. a także informacje dotyczące standardów wykończenia, mediów oraz dostępu do drogi publicznej.

Co ważne, załącznikiami do prospektu informacyjnego są: wzór umowy deweloperskiej oraz rzut kondygnacji z wyróżnieniem mieszkania, którego kupnem zainteresowany jest potencjalny Klient.

Po drugie: deweloper

Przede wszystkim należy przyjrzeć się dotychczasowym realizacjom firmy deweloperskiej- w jakiej kondycji są obecnie? Czy realizacja przebiegała terminowo oraz czy sama ifnrastruktura spełnia oczekiwania mieszkańców.

Warto również prześledzić opinie na temat dewelopera w Internecie oraz porozmawiać z mieszkańcami inwestycji, wykonanej przez firmę, którą sprawdzamy.

Przed zakupem deweloper powinien Ci udzielić informacji na temat własności działki oraz pozwolenia na budowę, a także udostępnić prospekt informacyjny (w przypadku nieukończonej inwestycji).

Bardzo ważnym aspektem jest również sam kontakt z deweloperem. Czy personel posiada kompletną wiedzę na temat mieszkania i inwestycji, na której się on znajduje? Czy sprzedaje bezpośrednio, czy poprzez biuro pośrednictwa nieruchomości? Bo jeśli tak jest, to warto odwiedzić siedzibę dewelopera.

Warto sprawdzić kapitał zakładowy firmy.

Co z umową deweloperską?

Umowa powinna zabezpieczać interesy obydwu stron. Na ten moment wymagane jest, by została ona sporządzona w formie aktu notarialnego, a jej koszt jest dzielony między deweloperem, a kupującym.

Zwróćmy uwagę na nazwę dokumentu: powinien on nosić nazwę „umowa deweloperska”, a nie np. tylko „umowa przedwstępna zakupu mieszkania”.

Przed jej podpisaniem warto szczegółowo zapoznać się z jej treścią, w tym również sprawdzić, czy nie zawiera tzw. klauzul niedozwolonych UOKIK. Można je sprawdzić na stronie internetowej UOKIK. Przydatne będzie również skonsultowanie tresci umowy z prawnikiem.

Sprawdźmy, czy wszystkie ważne kwestie zostały w umowie zawarte: czy zapisane zostały dokładne informacje na temat samego budynku, naszego mieszkania, a także standardzie wykończenia, powierzchni, rozkładzie pomieszczeń, ich liczbie i funkcjach. Ważnymi informacjami są również: cena i lokalizacja nieruchomości, terminy wpłat kolejnych transz, termin przekazania lokalu, określone skutki ewentualnej zmiany terminu zrealizowania inwestycji, warunki rozliczenia niezgodności z projektem a także określone konsekwencje wycowania się z umowy.

Warto również pamiętać, że zanim podpiszemy umowę deweloperską, mamy do czynienia jeszcze z umową przedwstępną. Stanowi ona warunek do podpisania docelowej umowy.  Zawarte powinny w niej być informacje na temat ewentualnej rezygnacji z zakupu mieszkania. Umowa ta może zostać ujawniona w księgach wieczystych realizowanej nieruchomości.

O co warto zapytać dewelopera?

W tym podpunkcie chcielibyśmy jedynie zaznaczyć kilka ważnych pytań, które z pewnością warto kierować do dewelopera przed zakupem wymarzonego mieszkania:

1. Jaki jest standard wykończenia mieszkania i co będzie zawierał?
2. Czy jest dostępne miejsce garażowe i czy jest ono dodatkowo płatne? Czy też może kupno miejsca garażowego jest obowiązkowe?
3. Co będzie się znajdować w najbliższym otoczeniu budynku?
4. Czy firma deweloperska posiada pozwolenie na budowę tej inwestycji?
5. Ile jest etapów realizacji inwestycji i jaki będzie harmonogram płatności?
6. Jaki jest plan mieszkania?
7. Jakie instalacje znajdziemy w mieszkaniu?
8. Co wchodzi w skład części wspólnej dla wszystkich lokatorów?
9.  Jaka jest całkowita cena brutto mieszkania oraz co wchodzi w jej skład?
10. Jaka jest odległość nieruchomości w stosunku do ważnych miejsc z punktu widzenia mieszkańca: lokali handlowych, placówek oświatowych, przystanków itp.