Specustawa mieszkaniowa – podstawowe założenia

Specustawa mieszkaniowa – podstawowe założenia

Wzbudzająca kontrowersje, tzw. specustawa mieszkaniowa to ustawa z  dnia 5  lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowywaniu i  realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

 

W jakim okresie czasu specustawa mieszkaniowa będzie obowiązywać?

Ustawa weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku i obowiązywać ma do 31 grudnia 2028r.

 

Co ma na celu?

Założeniem specustawy mieszkaniowej jest zwiększenie skrócenie realizacji inwestycji mieszkaniowych, co ma przyczynić się do wzrostu ilości mieszkań, konkurencyjności na tym rynku oraz obniżenia cen. Ma to wpłynąć pozytywnie na sytuację nabywców i najemców mieszkań. Ma na celu również określenie standardów dla tych inwestycji.

 

Kogo dotyczy?

Z nowych przepisów mogą skorzystać inwestorzy i deweloperzy, realizujący inwestycje w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

 

Jakich inwestycji dotyczą nowe przepisy?

Art. 1 ust. 1 specustawy mieszkaniowej określa, że zapisy odnoszą się do inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Inwestycja mieszkaniowa, zgodnie z art. 2 pkt. 2, to :

„przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a także roboty budowlane niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac; inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową”.

Inwestycja towarzysząca natomiast, to, zgodnie z art.2 pkt. 3 :

„inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja 1989 r.– Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2017 r. poz. 2101 oraz z 2018 r. poz. 650), dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej”.

 

Jakie są główne założenia?

Jednym z kluczowych założeń specustawy mieszkaniowej, jest ułatwienie inwestorom zagospodarowania niektórych gruntów, które dotychczas nie były wykorzystywane w budownictwie mieszkaniowym. Chodzi tu m. in o byłe tereny przemysłowe, wojskowe, kolejowe, a także grunty rolne znajdujące się w granicach miast.

Podczas prac przygotowawczych, ustawa nakłada na dewelopera obowiązek złożenia koncepcji urbanistyczno- architektonicznej wraz z wizualizacją inwestycji.

Rada gminy jest zobowiązana w ciągu 60 dni od złożenia wniosku przez dewelopera/inwestora, podjąć uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub odmowie. Uchwała ma być poprzedzona konsultacjami społecznymi – mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi w ciągu 21 dni. Uchwała ta pozwala na uzyskanie pozwolenia na budowę.

W ramach trybu specustawy możliwa jest realizacja inwestycji z pominięciem zapisów planu miejscowego. Inwestycja ma być natomiast zgodna ze studium  uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Wyjątek stanowią tu inwestycje na byłych terenach przemysłowych, wojskowych, czy kolejowych, w przypadku których inwestycje mogą być sprzeczne ze wspomnianym wyżej studium.

Inwestycje, realizowane w trybie specustawy objęte są określonymi standardami urbanistycznymi:

– inwestycja ma mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy czym minimalna szerokość drogi nie może być mniejsza niż 6 m;

– inwestycja ma również mieć dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej, zgodnie z zapotrzebowaniem;

– inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 500 m, od przystanku komunikacyjnego;

– inwestycję mieszkaniową lokalizuje się w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 m, od szkoły podstawowej i przedszkola (jeżeli inwestycja mieszkaniowa zlokalizowana jest w odległości niespełniającej wymogu odległości od placówki edukacyjnej, to wymóg ten uważa się za spełniony, jeżeli inwestor zobowiąże się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka);

– inwestycję mieszkaniową wielorodzinną lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu – zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację budynków w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców, 1500m;

– budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne;

– budynki objęte inwestycją mieszkaniową w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych;

– jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, wówczas maksymalną wysokość wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Każda gmina może określać własne standardy urbanistyczne poprzez podjęcie uchwały o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych, która będzie stanowić akt prawa miejscowego (dotyczyć ona może odległości od placówek oświatowych, czy wysokości budynków). Lokalne standardy urbanistyczne:

– w zakresie odległości lub liczby kondygnacji nie mogą różnić się o więcej niż 50% od standardów ustawowych

– nie mogą różnić się o więcej niż 50% w zakresie wskaźników procentowych od standardów ustawowych

mogą określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej lub obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej

– stanowią akt prawa miejscowego

 

Powyższe standardy będą weryfikowane na etapie uzyskania zgody przez inwestora budowlanego oraz na etapie zakończonej inwestycji do użytkowania.

 

Udostępnij post: